荆门市地方税务局
关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告
荆门市地方税务局公告2015年第1号【全文废止】
一、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税申报纳税人在土地增值税清算时未销售（转让）的房地产，清算后发生销售（转让）取得的收入，应按规定填报《土地增值税已清算项目申报表》（见附件），经主管税务机关审核签章后，进行土地增值税纳税申报。
主管税务机关向纳税人下达《土地增值税纳税清算结论》的同时，应将结论抄送纳税服务部门，并应严格对照清算结论，对纳税人填报的《土地增值税已清算项目申报表》进行审核。
纳税服务部门应根据接收的清算审核资料建立《已清算项目清册》。对未纳入清册的项目，严格土地增值税预征管理；对纳入清册的项目，严格依主管税务机关审核签章的《土地增值税已清算项目申报表》征收土地增值税。
二、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税计算
（一）收入确认。包括纳税人本期销售（转让）房地产取得的全部价款和有关经济利益。
（二）扣除项目金额。扣除项目金额等于本期销售（转让）房地产可扣除成本费用加上与本期销售（转让）房地产收入有关的税费。
本期销售（转让）房地产可扣除成本费用=已清算项目的单位建筑面积成本费用×本期销售（转让）面积
已清算项目的单位建筑面积成本费用，是指主管税务机关在对该项目清算审核时下达的，土地增值税纳税清算结论中确定的，不同开发产品的单位建筑面积成本费用。
本期转让房地产收入有关的税费，是指纳税人本期取得销售（转让）房地产收入实际缴纳的相关税费。
（三）应纳土地增值税的计算。第一步计算增值额，第二步根据增值额计算增值率，并据以确认适用税率和速算扣除系数，第三步计算应申报缴纳的土地增值税，确定应补（退）的土地增值税税额。增值额=本期销售（转让）房地产收入-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%应补（退）土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、清算结束后发生补（退）房款问题处理
项目清算结束后，经有关部门测量，房屋面积与清算时的面积不一致，纳税人收到多出合同的面积价款或退给业主少于合同的面积价款，按照实际取得的各开发产品收入额和相应开发产品土地增值税负担率分别计算应纳（退）土地增值税。
四、清算审核原始凭证管理
项目清算审核时，主管税务机关或清算审核小组应在已审核确认的原始凭证上逐份加盖“已纳入清算”字样的条形章。
五、清算审核资料管理
（一）主管税务机关应按照上级档案管理要求，将清算资料分项目整理归档。
（二）土地增值税清算审核资料依下列顺序整理：1、《税务事项通知书-土地增值税清算通知书》及送达回证（税务机关要求清算的）2、《税务事项通知书-土地增值税清算补正资料通知书》及送达回证3、《税务事项通知书-土地增值税清算受理通知书》及送达回证4、《土地增值税清算材料清单》及各种清算材料5、《税务事项通知书-土地增值税补（退）税通知书》6、《土地增值税纳税清算申报表》7、《中介机构清算鉴证报告》及相关材料（委托中介机构清算的）8、《土地增值税纳税清算结论》、清算工作底稿及取证资料9、其他证明资料
六、本公告自2015年1月1日起施行。
特此公告。
荆门市地方税务局2015年2月9日
武汉市地方税务局
关于土地增值税清算有关政策执行过程中若干问题意见的通知
武地税函[2013]51号【全文废止】
各区地方税务局，市地方税务局直属征收管理局、稽查局：《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》 （鄂地税发[2013]44号）下发后，各局对土地增值税清算相关政策执行口径提出若干问题，现就有关问题进一步明确通知如下：
一、关于达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，纳税人未在规定的时间内完成自行清算申报，稽查部门能否实施税务检查的问题
稽查部门在税务稽查工作中，凡涉及土地增值税清算问题，按下列原则处理：
（一）对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅就预征的土地增值税额进行税务稽查，检查是否预征到位。
（二）对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 （ 鄂地税发[2008]207号）第五条规定，纳税人自行应进行清算的房地产开发项目，超过土地增值税清算申报期限的，均可按规定进行税务稽查。
（三）对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 （ 鄂地税发[2008]207号）第六条规定，主管税务机关应要求纳税人进行清算的房地产开发项目，按以下两种办法处理：
1、在税务稽查中，发现房地产开发项目已达到土地增值税清算条件而主管税务机关未下达清算通知书要求纳税人在规定期限内进行土地增值税清算的，稽查部门应将符合清算条件的项目报送市局税政三处，由市局税政三处负责清算督导并按规定进行责任追究，稽查部门仅就预征的土地增值税额进行税务稽查，检查是否预征到位。
2、在税务稽查中，对主管税务机关下达了清算通知书要求纳税人进行土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人未在规定的期限内完成自行清算申报或拒不清算、不提供清算资料的，稽查部门可直接进行税务稽查，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定加收滞纳金和进行处罚。
（四）对已进行土地增值税清算申报的房地产开发项目，主管税务机关未进行清算审核或正在审核过程中，稽查部门又对房地产开发企业下达了税务稽查通知的，按照稽查优先原则，由稽查部门与项目主管税务机关协调，按要求办理相关手续，不应多头审核，增加纳税人负担。
二、关于纳税人已完成土地增值税自行清算且主管税务机关已进行清算审核的开发项目，稽查部门能否进行审核调整的问题
对于纳税人已完成自行清算且主管税务机关已进行清算审核的开发项目，稽查部门依据稽查规程进行税务检查，可以对已清算项目相关涉税内容进行审核调整。
三、关于稽查部门实施税务检查过程中，主管税务机关已明确征收方式的土地增值税清算项目，若发现存在重大差异的，能否改变征收方式的问题
对于主管税务机关已明确征收方式（如核定征收）的土地增值税清算项目，稽查部门进行税务检查时，能否改变征收方式，按照《市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》 （ 武地税发[2010]62号 ）规定执行，即税务稽查部门在对纳税人进行税务稽查前，若主管税务机关已确定土地增值税清算方式的（以下达文书为依据），稽查部门原则上不再另行调整。确因特殊原因需要调整的，由稽查部门依法进行检查处理。
四、关于纳税人已进行土地增值税自行清算申报并已完成审核的开发项目，稽查部门经检查审核后，对应补缴的税款能否加收滞纳金和进行处罚的问题
对于纳税人已完成土地增值税自行清算申报，并经主管税务机关清算审核的项目，稽查部门又查补的土地增值税款，严格按照规定加收滞纳金和进行处罚。
五、关于《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》 （ 鄂地税发[2013]44号）执行中有关政策衔接的问题
（一）关于经济适用房等项目预征和清算的问题
1、从2013年4月1日起，包括经济适用房在内的所有房地产开发项目预（销）售收入，均应按规定预征土地增值税。凡不按规定申报预缴土地增值税的，必须按照国家税务总局、省地税局有关文件规定加收滞纳金。对于2013年4月1日前，预（销）售经济适用房以及工业园区内厂房、车间实现的预（销）售收入，仍按原规定执行，暂不预征，待项目完工清算时一并据实征收。
2、凡按经济适用房项目立项的房地产开发项目，从2013年4月1日起，经济适用房及其他开发产品不再允许合并计算增值额，计算缴纳土地增值税。对于2012年12月31日前符合清算条件的经济适用房开发项目，仍按原规定执行。
（二）关于清算税款加收滞纳金及处罚的问题
1、主管税务机关对纳税人土地增值税清算申报审核时，在清算审核报告上必须明确：纳税人是否按规定预缴了土地增值税、是否按规定应加收滞纳金、未按规定预缴和审核查补税款加收滞纳金的起止时间等。
2、主管税务机关对纳税人下达《房地产开发项目土地增值税清算审核通知书》时，必须在审核通知书上明确告之纳税人：“你单位未按规定预缴的土地增值税税款，应按规定加收滞纳金 元；经审核应补缴的土地增值税税款，自某年某月某日起至开票补缴税款前日止，按日加收滞纳金，由开票人员据实计算，随同税款一并开票征收”。
（三）关于单栋建筑物中住宅与商业用房层高系数调整的问题
1、单栋建筑物中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整，但单栋建筑物总的建筑成本是不变的。
2、按照层高系数调整分摊成本，仅对有形的建筑成本进行调整，而不是所有成本都按层高系数进行调整分摊，其余扣除项目金额不得按层高系数调整，在清算时重点审核，防止清算申报不合理的计算分摊，从而造成税款的流失。
（四）关于文件执行前稽查部门已进行清算检查如何处理的问题
对于 鄂地税发[2013]44号文件执行前，稽查部门已对检查对象进行清算检查的，仍按原办法执行，在2013年5月份内审理结案。凡2013年5月份未提交审结的清算项目，一律按 鄂地税发[2013]44号文件执行。
武汉市地方税务局2013年5月6日
鄂地税函[2005]140号【全文废止】
武汉市地方税务局：
你局《关于预售新建经济适用房工业园区内厂房车间预征土地增值税问题的请示》(武地税发〔2005〕117号)收悉，经研究，现批复如下：
由于你市经济适用房以及工业园区内厂房、车间销售价格较低，如在预售时预征土地增值税，将在清算时产生大量退税。
鉴于此，我局经研究同意对你市预售新建的经济适用房以及工业园区内厂房、车间的土地增值税暂不实行预征，直接待项目完工结算时据实征收土地增值税。
请你局加强对此类企业的日常跟踪管理，重点强化税源管理，确保不出现征管漏洞。
湖北省地方税务局
关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知
鄂地税发[2008]211号【全文废止】
各市、州、林区、县（市、区）地方税务局： 为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作，针对各地在清算工作中反映的问题，经研究，就有关政策问题明确如下： 一、关于清算报告审核问题 各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。企业提交的土地增值税清算报告，由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。 二、关于清算方式确定的问题 在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。 三、关于清算计算口径的问题 房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。 为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。 四、关于成本费用扣除的问题（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
（三）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。
（四）对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。 五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题 以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。 六、关于清算税款加收滞纳金的问题
（一）房地产开发项目在日常征管中是按转让房地产取得的收入预征土地增值税，符合条件的进行清算，多退少补；对清算时补缴的税款，凡在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（二）在日常税收征管中，纳税人转让房地产取得收入时，应按规定的预征率按月申报缴纳土地增值税，逾期缴纳则应按规定加收滞纳金；但考虑到土地增值税征管的历史和客观原因，对原预征不到位的税款，凡按税务机关要求的期限补缴到位的，暂不加收滞纳金。
（三）从2008年1月1日起，对纳税人转让房地产取得的收入，应按规定预征税款，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。 七、关于地下人防设施清算处理问题 对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。 八、关于房地产企业转让旧房的清算问题 对房地产企业转让旧房的，如符合《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条关于核定征收的规定，可按销售收入的3%核定征收其应缴纳的土地增值税。各市、州地方税务局可以根据当地房地产市场的实际，适当上下浮动0.5%，并报省局备案。 九、关于清算具体条件的问题
《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第六条第（一）款中“已转让的房地产建筑面积”，是指已签订转让合同的房地产的建筑面积；“可售建筑面积”是指《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积。
十、关于无房地产开发资质开发房地产项目的清算问题
不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，比照《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》及本规定的有关政策执行。
湖北省地方税务局二〇〇八年九月二十八日
湖北省地方税务局
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知
鄂地税发[2012]127号【全文废止】
为进一步加强土地增值税征管工作，根据国家税务总局文件要求，结合我省土地增值税征收管理实际，现将土地增值税预征率、核定征收率作如下调整：一、土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为2%、4%、6%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类预征率上下浮动0.5%予以确定。[条款废止]
二、土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。
三、本通知自2013年1月1日执行。对2013年1月1日前转让房地产取得的收入，其预征率、核定征收率仍按原规定执行。各地调整后的规定于2012年12月15日前报省局备案。
湖北省地方税务局
关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见
鄂地税发[2013]44号【全文废止】
各市、州、林区、县（市、区）地方税务局： 为进一步规范全省土地增值税征收管理工作，统一政策执行口径，结合国家税务总局对我省土地增值税督导检查反映出的问题，省局就有关事项提出如下意见，请各地遵照执行。 一、关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间预征土地增值税问题 纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的，应按有关规定预征土地增值税。《省地方税务局关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》（鄂地税函[2005]140号）同时废止。 二、关于已竣工验收的房地产开发项目清算条件问题 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已开始交付购买方； （三）开发产品已取得初始产权证明。 三、关于经济适用房土地增值税清算问题 房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发[2008]211号）第三条第二款同时废止。 四、关于土地增值税清算税款加收滞纳金及处罚问题 纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并及时缴纳清算申报应补税款。对纳税人清算申报应退税款的，经主管税务机关审核后，其应退税款按退税管理的有关规定办理退税手续。对纳税人在清算申报期内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对纳税人拒不申报、虚假申报造成不缴、少缴税款，情节严重的，除加收滞纳金外，应依据《中华人民共和国税收征管法》有关规定进行处罚。 五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题 对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 六、关于地下建筑物土地成本分摊问题 房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。 七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题 房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。 八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。 商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高 九、关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题 纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。 十、关于土地增值税稽查与清算关系问题 各地在不断加强对纳税人土地增值税政策业务辅导及服务的同时，要注意区分纳税人自主清算申报与税务稽查的法律责任，不应以税务稽查代替纳税人履行自主清算申报义务。在征管部门土地增值税清算审核业务人员少、任务重的情况下，可根据工作需要借助相关部门力量从事清算审核工作，但工作程序及征管文书均应按《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）的规定执行。 在税务稽查工作中，稽查部门对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅就预征的土地增值税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第六条规定的主管税务机关应要求纳税人进行清算条件的房地产开发项目，应及时通知主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算申报，并可对预征的土地增值税税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第五条规定的纳税人应进行清算的房地产开发项目，不论是否进行了土地增值税清算，均可按规定进行税务稽查。 本文自2013年4月1日起执行。湖北省地方税务局2013年3月20日
湖北省地方税务局
关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知
鄂地税函[2013]166号【全文废止】
2012年省局下发了《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》（鄂地税发〔2012〕127号），规定从2013年1月1日起执行新的土地增值税预征率和核定征收率。从执行情况来看，各地对个人转让非住宅存量房土地增值税征管存在不一致、不规范的情况。为了加强和规范个人转让非住宅存量房土地增值税的征收管理，根据相关法律法规，现就我省个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理中有关内容补充通知如下：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，个人转让除住房以外的存量房，应按规定申报缴纳土地增值税。 二、为方便纳税人，提高办证效率，在“先税后证”的原则下，各地征收税务机关可结合实际，采取有效的控管方式进行个人转让非住宅存量房土地增值税征管。 三、对个人转让非住宅存量房，能够提供合法、完整、准确的凭证，并能正确计算应纳税额的，应采取查账征收；对个人未能提供相关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的7%核定计征土地增值税。 本通知自2013年10月1日起施行。 湖北省地方税务局2013年8月13日
湖北省地方税务局
关于调整土地增值税预征率的公告
湖北省地方税务局公告2014年第7号【全文废止】
为进一步加强土地增值税征管工作，结合我省土地增值税征收管理实际，现将土地增值税预征率作如下调整： 一、房地产开发项目中，普通住宅按1.5%的预征率预征土地增值税。非普通住宅和非住宅开发产品的预征率，按原规定执行。二、建造工业园区内的工业厂房车间，按当地普通住宅预征率标准执行。 三、房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房，以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。
上述规定从2015年1月1日起执行，2014年12月31日以前转让房地产取得的收入,按原规定执行。《省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》(鄂地税发〔2012〕127号)第一条相关规定和《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)文件的第一条规定同时废止。
湖北省地方税务局2014年12月1日
国家税务总局荆门市税务局公告2018年第4号【全文废止】
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）有关规定，现将土地增值税已清算项目后续管理有关事项公告如下：一、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税申报
纳税人在土地增值税清算时未销售（转让）的房地产，清算后发生销售（转让）取得的收入，应按规定填报《土地增值税已清算项目申报表》，经主管税务机关复核后，进行土地增值税纳税申报。
主管税务机关向纳税人下达《土地增值税清算审核结论》的同时，应建立工作台账，将结论抄报市局备查，并严格对照清算结论，对纳税人填报的《土地增值税已清算项目申报表》进行复核。
主管税务机关办税服务部门应根据接收的清算审核资料建立《已清算项目清册》。对未纳入清册的项目，严格土地增值税预征管理；对纳入清册的项目，严格依复核的《土地增值税已清算项目申报表》征收土地增值税。
二、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税计算
（一）收入确认。包括纳税人本期销售（转让）房地产取得的全部价款和有关经济利益。
（二）扣除项目金额。扣除项目金额等于本期销售（转让）房地产可扣除成本费用加上与本期销售（转让）房地产收入有关的税费。
本期销售（转让）房地产可扣除成本费用=已清算项目的单位建筑面积成本费用×本期销售（转让）面积
已清算项目的单位建筑面积成本费用，是指主管税务机关在对该项目清算审核时下达的，土地增值税清算结论中确定的，不同开发产品的单位建筑面积成本费用。
本期转让房地产收入有关的税费，是指纳税人本期取得销售（转让）房地产收入实际缴纳的相关税费。
（三）应纳土地增值税的计算。第一步计算增值额，第二步根据增值额计算增值率，并据以确认适用税率和速算扣除系数，第三步计算应申报缴纳的土地增值税，确定应补（退）的土地增值税税额。
增值额=本期销售（转让）房地产收入-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
应补（退）土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、清算结束后发生补（退）房款问题处理
项目清算结束后，经房地产管理部门测量，房屋面积与清算时的面积不一致，纳税人收到多出合同的面积价款或退给业主少于合同的面积价款，按照实际取得的各开发产品收入额和相应开发产品土地增值税负担率分别计算应纳（退）土地增值税。
四、清算审核原始凭证管理
项目清算审核时，土地增值税清算审核主管部门应在已审核确认的原始凭证上逐份加盖“已纳入清算”字样的条形章。
五、清算审核资料管理
（一）主管税务机关应按照上级档案管理要求，将清算资料分项目整理归档。
（二）土地增值税清算审核资料依下列顺序整理：
1.《税务事项通知书-土地增值税清算通知书》及送达回证（税务机关要求清算的）2.《税务事项通知书-土地增值税清算补证资料通知书》及送达回证3.《税务事项通知书-土地增值税清算受理通知书》及送达回证4.《土地增值税清算材料清单》及各种清算材料5.《税务事项通知书-土地增值税补（退）税通知书》6.《土地增值税纳税清算申报表》7.纳税人自行清算相关资料或《中介机构清算鉴证报告》及相关材料8.《土地增值税清算结论》、清算工作底稿及取证资料9.其他资料
六、本公告自印发之日起施行。
《荆门市地方税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告》（荆门市地税局公告2005年第1号）同时废止。
特此公告。
随地税发[2014]81号【全文废止】
各县、市、区地方税务局，局内各单位：
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，根据《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔２０１３〕４４号)及土地增值税相关政策的规定，现对占地面积法计算方法明确如下：
占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下：
第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
１、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
２、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
３、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
本文件自发文之日起执行。已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
随州市地方税务局
2014年12月9日
2.关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）【全文废止】
3.转发《省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率》的通知（武地税发[2012]140号）【全文废止】
4.关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局十堰市税务局公告2018年第5号）【全文废止】
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